房地產(chǎn)專題1-住房空置率上升，存量時代來臨
一、住房空置率是什么？
住房空置率主要指無人員實際占有或居住的房子判斷為空置房，貝殼研究院將空置房定義為3個月以上無人居住的房子，將空置戶數(shù)/總戶數(shù)得到一城市的住房空置率。
二、住房空置率的現(xiàn)狀
各國（地區(qū)）的住房空置率（%）情況
從世界范圍看，根據(jù)OECD最新數(shù)據(jù)對比，中國內(nèi)地僅次于日本成為主要國家地區(qū)住房空置率的第二位。除日本外境外其他國家住房空置率較低的重要原因是部分國家設(shè)有“空置稅”，增加了其控制住房的成本，而中國內(nèi)地沒有相應(yīng)稅收，持有空置住房成本較低。
中國重點城市住房空置率概況
從國內(nèi)范圍看，一、二、三線城市的住房空置率隨城市能級依次遞減，分別為7%，12%和16%。通常認為空置率在5%-10%之間是合理的，低于5%則表示住房需求旺盛，高于10%表示住房供給過剩，存在庫存積壓風(fēng)險，可見一線城市空置率在合理區(qū)間內(nèi)，但二、三線城市出現(xiàn)房屋供給過剩問題。
三、住房空置率的影響因素分析
人口老齡化程度高，住房空置率增加
宏觀層面看，人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求存在顯著的相關(guān)性。從1970年代起，日本的住房空置率隨人口老齡化程度同步向上。我國而言，人口老齡化進程逐步加深，料將加劇我國住房空置率情況。
購房門檻越高，住房空置率越低
按揭貸款比例一定程度反映居民購房難易程度，按揭貸款比例越低，居民購房門檻越高，如2022年上半年北京二手房交易平均按揭比例僅37%，其住房空置率僅6%。
城鎮(zhèn)化進程減緩 人均住房面積接近發(fā)達國家水平
中國城鎮(zhèn)化率已達到64.72%，接近中高收入經(jīng)濟體的66.6%，屬于城鎮(zhèn)化水平快速發(fā)展時期的后期，城鎮(zhèn)化進程迎來減速，隨之，人均住房面積也逐步提高，增至36.6平方米，接近發(fā)達國家水平，居民住房剛需可能較為飽和。
小區(qū)樓齡越高，住房空置率越低
小區(qū)樓齡越短，空置率越高。一方面從新房角度看，由于新建成的小區(qū)需要通風(fēng)裝修、地理位置偏郊區(qū)周邊配套不成熟、投資目的比例更高，因此表現(xiàn)出更高的空置率。另一方面從老舊小區(qū)看，由于老舊小區(qū)一般位于市中心，地理位置好，且具有學(xué)區(qū)優(yōu)勢，控制比例相對較低。
風(fēng)險披露聲明及免責(zé)聲明
本稿件僅代表中信銀行財富管理團隊在發(fā)布時的設(shè)想、分析及見解，并不代表中信銀行全部立場，資料中的所有信息或所表達意見不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務(wù)的最終操作建議。投資有風(fēng)險，入市需謹慎。未經(jīng)本行書面同意的情況下，任何人不得以任何方式或以任何途徑復(fù)制或傳送本文件各部分。有問題可咨詢您的理財經(jīng)理或撥打我行客服電話：95558數(shù)據(jù)來源：Bloomberg、Wind?
