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證監(jiān)會、上交所最新發(fā)聲!推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行,進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍

證券時報
2022-12-09 09:49 |

12月8日,在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上,證監(jiān)會副主席李超、上交所理事長邱勇和上交所總經(jīng)理蔡建春均對REITs改革與發(fā)展的最新動向發(fā)聲。

證監(jiān)會副主席李超:走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路

證監(jiān)會副主席李超8日在參加首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會時表示,證監(jiān)會將以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手,加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展,走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路,重點(diǎn)做好五方面工作,包括發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng),推進(jìn)多層次市場體系建設(shè),強(qiáng)化事中事后監(jiān)管,完善法規(guī)制度,發(fā)揮各方合力推動市場持續(xù)健康發(fā)展等。

李超表示,我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動以來,基礎(chǔ)制度規(guī)則、監(jiān)管架構(gòu)加快構(gòu)建,市場體系逐步完善,試點(diǎn)項目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場檢驗,受到了各方廣泛認(rèn)可,在服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著日益重要的功能。

在服務(wù)方向方面,境外成熟市場REITs普遍在房地產(chǎn)市場低迷時期推出,基本從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步發(fā)展。我國REITs市場堅持服務(wù)實體經(jīng)濟(jì),依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),率先推出了公募REITs試點(diǎn)。同時,落實中央“房住不炒”要求,將試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域。

在發(fā)展路徑方面,我國REITs市場經(jīng)過十幾年的研究論證和實踐探索,經(jīng)歷了萌芽探索期、試點(diǎn)培育期和常態(tài)化推進(jìn)期,在起步發(fā)展階段體現(xiàn)了政府引導(dǎo)和市場驅(qū)動的有效結(jié)合;依托項目試點(diǎn),同步推動相關(guān)部委和政府部門明確了稅收、會計處理、國資轉(zhuǎn)讓和投資者準(zhǔn)入等配套支持政策,充分發(fā)揮各方合力。

在制度規(guī)則方面,我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)注重頂層設(shè)計,構(gòu)建了交易所負(fù)責(zé)上市審核、證監(jiān)會負(fù)責(zé)產(chǎn)品注冊、國家發(fā)改委負(fù)責(zé)項目合法合規(guī)性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程。二級市場交易環(huán)節(jié),建立了漲跌幅制度,引入做市商機(jī)制,促進(jìn)價格發(fā)現(xiàn),增加市場流動性,上市REITs平均日均換手率2.11%,流動性高于日本、新加坡、中國香港等市場。試點(diǎn)初期,堅持高標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)起步,明確適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求,強(qiáng)化投資者合法權(quán)益保護(hù)。

在運(yùn)作模式方面,受限于當(dāng)前法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實需求,不同于境外公司型或契約型的證券上市監(jiān)管模式,結(jié)合中國實際,采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點(diǎn)模式;治理結(jié)構(gòu)以基金管理人為主導(dǎo),原始權(quán)益人參與,同時采用外部管理模式,相關(guān)制度安排既有利于保護(hù)投資人利益,又有利于發(fā)揮原始權(quán)益人運(yùn)營能力優(yōu)勢,增強(qiáng)其參與積極性,這是對公司治理機(jī)制的有益創(chuàng)新和探索。

李超介紹,2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動以來,各項工作平穩(wěn)有序推進(jìn),市場認(rèn)可度較高,運(yùn)行總體平穩(wěn),達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至今年11月底,共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只,已上市22只,募集資金超過750億元,總市值約830億元,整體較首發(fā)上漲約20%,項目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型,募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域,回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元,形成了良好示范效應(yīng)。

同時,已上市REITs信息披露總體規(guī)范、運(yùn)營較為穩(wěn)健、業(yè)績表現(xiàn)符合市場預(yù)期,其中首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報告顯示,營業(yè)收入平均達(dá)到基金招募說明書預(yù)測值的104%,資產(chǎn)配置價值凸顯。截至今年11月底,產(chǎn)權(quán)類REITs對應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%,特許經(jīng)營權(quán)類REITs對應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%,估值總體處于合理區(qū)間。

加快推進(jìn)REITs市場建設(shè)

李超指出,實踐表明,推進(jìn)多層次REITs市場建設(shè),有利于促進(jìn)盤活交通、能源、園區(qū)、倉儲物流、市政、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn),擴(kuò)大有效投資;有利于支持制造強(qiáng)國、交通強(qiáng)國、物聯(lián)網(wǎng)等國家戰(zhàn)略;有利于加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐,盤活存量資產(chǎn),助力構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系;有利于落實加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;還有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,為投資者提供中等風(fēng)險、中等收益的金融產(chǎn)品,拓寬社會資本投資渠道。

李超表示,黨的二十大對加快構(gòu)建新發(fā)展格局、推動高質(zhì)量發(fā)展作出重大戰(zhàn)略部署,明確提出,要健全資本市場功能,提高直接融資比重;建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系,堅持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實體經(jīng)濟(jì)上,推進(jìn)新型工業(yè)化,加快建設(shè)制造強(qiáng)國、航天強(qiáng)國、交通強(qiáng)國和數(shù)字中國等;深入推進(jìn)能源革命;堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位;優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成,構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系,等等。這些重要部署都對REITs市場建設(shè)提出了新的更高要求。當(dāng)前環(huán)境下,國際形勢嚴(yán)峻復(fù)雜,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,需要更加充分地發(fā)揮資本市場助力穩(wěn)融資、穩(wěn)增長的功能。新時代REITs市場肩負(fù)著重要的職責(zé)使命,也迎來難得的歷史機(jī)遇,發(fā)展空間廣闊、潛力巨大。

下一步,證監(jiān)會將深入貫徹黨的二十大有關(guān)決策部署,主動擔(dān)當(dāng)作為,堅持服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的根本宗旨,強(qiáng)化系統(tǒng)思維、市場觀念,以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手,加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展,走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路。

五方面走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路

具體來看,一是保持常態(tài)化發(fā)行,充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實落地,推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍,盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

二是完善市場體系,推進(jìn)多層次市場體系建設(shè)。貫徹落實國辦《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》有關(guān)要求,進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新。盡快推動首批擴(kuò)募項目落地。促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制,積極探索建立多層次REITs市場。

三是強(qiáng)化事中事后監(jiān)管,促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。堅持發(fā)展與規(guī)范并重,建立健全符合市場運(yùn)行規(guī)律、具有中國特色的監(jiān)管制度安排。目前已構(gòu)建起全流程全鏈條的監(jiān)管機(jī)制,突出以“管資產(chǎn)”為核心,加強(qiáng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)的穿透監(jiān)管;研究制定符合REITs特點(diǎn)的大類資產(chǎn)信息披露指引,強(qiáng)化信息披露監(jiān)管;促進(jìn)各類市場主體歸位盡責(zé),健全綜合監(jiān)管體系,逐步培育市場規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護(hù)的良好市場生態(tài)。

四是完善法規(guī)制度,夯實市場長遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)??偨Y(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗,借鑒境外成熟市場實踐,在《公司法》《證券法》框架下,研究推動專門立法,系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)及中國國情的法規(guī)制度安排。加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通,進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則。推動社?;?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資,積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。

五是發(fā)揮各方合力,推動市場持續(xù)健康發(fā)展。REITs市場建設(shè)涉及方方面面,是一項系統(tǒng)工程。當(dāng)前,各相關(guān)部門、各地方政府、各參與機(jī)構(gòu)對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監(jiān)會將會同國家發(fā)改委等進(jìn)一步健全REITs綜合推動機(jī)制,統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規(guī)、國資轉(zhuǎn)讓、權(quán)益確認(rèn)等共性問題,保障常態(tài)化項目供給,促進(jìn)市場規(guī)范發(fā)展。

上交所理事長邱勇:努力建設(shè)高質(zhì)量的中國版REITs市場

上海證券交易所黨委書記、理事長邱勇表示,建設(shè)高質(zhì)量的中國版REITs市場,是上交所的使命任務(wù),下一步將穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,加大對保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保民生等領(lǐng)域項目的支持力度,助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展。

在邱勇看來,開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn),有利于盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資、擴(kuò)大內(nèi)需,也是資本市場深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項重要舉措。

“我國是基礎(chǔ)設(shè)施大國,具有非常顯著的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模優(yōu)勢,REITs的產(chǎn)品功能與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域天然匹配,能夠有效盤活存量資產(chǎn),推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化發(fā)展,形成良性投資循環(huán)。”邱勇表示,“同時,REITs具有流動性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)的特點(diǎn),有利于豐富資本市場投資品種,更好滿足人民日益增長的財富管理需求。”

近年來,上交所始終把建設(shè)好高質(zhì)量的中國版REITs市場作為一項重要的戰(zhàn)略任務(wù)抓緊抓實,穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn),相關(guān)工作取得了積極進(jìn)展。

邱勇介紹,一是緊扣國家重大戰(zhàn)略。聚焦重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)企業(yè),上交所積極探索REITs服務(wù)國家戰(zhàn)略的有效方式,充分發(fā)揮REITs在支持創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、國企改革等方面的重要作用。REITs產(chǎn)品類型不斷豐富,底層資產(chǎn)涵蓋高速公路、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、現(xiàn)代倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等類型,募集資金重點(diǎn)投向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域。下一步將穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,加大對保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保民生等領(lǐng)域項目的支持力度,助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展。

二是緊扣“中國特色”。將打造中國版REITs市場作為走中國特色現(xiàn)代資本市場發(fā)展之路的重要內(nèi)容。REITs作為“舶來品”,必須結(jié)合我國實際進(jìn)行本土化。在實踐中,上交所既充分遵循REITs市場發(fā)展的一般規(guī)律、借鑒國際最佳實踐,又立足我國國情,作出了一系列具有中國特色的制度安排。在底層資產(chǎn)的選擇、產(chǎn)品架構(gòu)、收益結(jié)構(gòu)、審核把關(guān)等多個方面,都體現(xiàn)了鮮明的中國特色和發(fā)展階段特征。下一步,上交所將堅持守正創(chuàng)新,立足國情和實際,一步一個腳印,推動具有中國特色的REITs市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

三是緊扣高質(zhì)量發(fā)展?;A(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)以來,上交所認(rèn)真落實注冊制改革理念,不斷完善REITs市場運(yùn)行機(jī)制和監(jiān)管制度,積極推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目參與試點(diǎn),REITs市場規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴(kuò)大,試點(diǎn)資產(chǎn)類型不斷豐富,市場運(yùn)行總體平穩(wěn)。下一步,上交所將在市場組織培育、制度建設(shè)、基礎(chǔ)資產(chǎn)拓展、項目常態(tài)化發(fā)行、投資者宣傳教育等方面持續(xù)發(fā)力,推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

“今年以來,我們修訂發(fā)布擴(kuò)募規(guī)則,推動形成‘產(chǎn)品新發(fā)’與‘基金擴(kuò)募’雙輪驅(qū)動的良性發(fā)展格局;發(fā)布保障性租賃住房REITs規(guī)則指引;民企公募REITs實現(xiàn)零的突破?!鼻裼卤硎荆岸壥袌錾?,截至目前,流動性和價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制運(yùn)行較好??偟膩砜?,試點(diǎn)效果符合預(yù)期?!?/font>

截至今年11月底,上交所市場共發(fā)行15只REITs,募集資金541億元,已上市REITs總市值達(dá)572億元,對于盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)良性投資循環(huán)、提升直接融資比重,起到了較好示范效應(yīng)。

“試點(diǎn)推進(jìn)中,各部門、各地方發(fā)揮各自優(yōu)勢,出臺了一系列具有重要指導(dǎo)意義的支持政策,推動配套規(guī)則體系不斷完善、優(yōu)質(zhì)項目不斷上市、投資者獲得感不斷增強(qiáng),初步形成了共同推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的良好生態(tài)。”邱勇表示,“下一步,上交所將不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗,更加廣泛地凝聚共識,更加積極主動地匯報溝通,共同推動REITs試點(diǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展?!?/font>

上交所總經(jīng)理蔡建春:應(yīng)加快建立多層次REITs市場

上海證券交易所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春在論壇上表示,為盡快拓寬市場的廣度和深度,我國應(yīng)當(dāng)加快建立多層次的REITs市場,推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行,打造REITs市場的保租房板塊。

“從境外市場看,海外REITs市場整體規(guī)模一般是當(dāng)?shù)谿DP的3%到16%,股票市值的1%到8%?!辈探ù罕硎?,“考慮目前我國百萬億級的存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模、每年百萬億的GDP水平和近80萬億股票市值,預(yù)計未來REITs市場容量在萬億以上,潛力巨大?!?/font>

蔡建春表示,應(yīng)鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。進(jìn)一步拓寬REITs試點(diǎn)覆蓋的資產(chǎn)類型,鼓勵新能源、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施項目開展REITs試點(diǎn)。

在蔡建春看來,試點(diǎn)階段采用的“公募基金+ABS”模式,是立足國內(nèi)法律環(huán)境和現(xiàn)實需求下務(wù)實可行的方案。短期來看,應(yīng)及時總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗,系統(tǒng)構(gòu)建REITs市場發(fā)行、交易、信息披露、監(jiān)督管理等方面的監(jiān)管框架,持續(xù)完善產(chǎn)品定位、管理模式、稅收優(yōu)惠等相關(guān)法律法規(guī)和配套制度。中長期來看,應(yīng)立足我國國情并借鑒國際最佳實踐,加快推動專門立法,穩(wěn)步增強(qiáng)REITs市場廣度、深度,推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

蔡建春同時表示,市場化是方向,應(yīng)激發(fā)市場活力和發(fā)展內(nèi)生動力,按照注冊制理念,遵循市場化、法治化原則,在項目挖掘、估值定價等環(huán)節(jié)促進(jìn)市場主體發(fā)揮主導(dǎo)作用,實現(xiàn)“報得上、審得好、發(fā)得穩(wěn)”。在申報端,加強(qiáng)市場組織,持續(xù)研究完善相關(guān)配套機(jī)制和專項立法,形成制度激勵。在審核端,構(gòu)建公開透明、高效可預(yù)期的注冊上市審核程序和運(yùn)行機(jī)制,嚴(yán)格遵循以信息披露為中心,以投資者需求為導(dǎo)向,充分披露與投資者投資決策密切相關(guān)的重要信息。在發(fā)行端,持續(xù)擴(kuò)充配置型投資機(jī)構(gòu),研究完善相關(guān)發(fā)行和交易機(jī)制,激發(fā)市場活力,維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

“REITs試點(diǎn)工作堅持發(fā)展與規(guī)范并重?!辈探ù和瑫r表示,“隨著REITs市場發(fā)展進(jìn)入快車道,逐步構(gòu)建適應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場運(yùn)行規(guī)律、具有中國特色的制度安排,已成為當(dāng)務(wù)之急?!?/font>

據(jù)透露,上交所將在證監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)下,深入總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗,認(rèn)真解決存在問題與不足,推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展:

一是完善審核機(jī)制,嚴(yán)把入口關(guān),總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗,細(xì)化完善收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等實踐較多的產(chǎn)品審核和信息披露要求,研究規(guī)范治理機(jī)制的權(quán)責(zé)條款,壓嚴(yán)壓實各方責(zé)任,切實把好入口質(zhì)量關(guān);

二是深入項目前端,做好市場培育,積極助力優(yōu)質(zhì)民企參與REITs試點(diǎn),盡快推動重大標(biāo)志性項目落地,加速落地清潔能源、IDC等新型基礎(chǔ)設(shè)施項目;

三是加強(qiáng)市場建設(shè),營造良好生態(tài),逐步探索建立與REITs更加匹配的估值管理體系和發(fā)行交易機(jī)制,研究推出REITs指數(shù),優(yōu)化REITs做市商考核機(jī)制,探索以REITs為標(biāo)的的ETF產(chǎn)品,穩(wěn)步拓展基金通平臺業(yè)務(wù)功能;

四是完善信披安排,督促規(guī)范運(yùn)營,以資產(chǎn)運(yùn)營為核心,構(gòu)建體現(xiàn)REITs產(chǎn)品特點(diǎn)的披露規(guī)則體系,提升信息披露的針對性和有效性。

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